2026-08-08 열람 기준 공동주택관리법 제45조는 아파트 하자심사·분쟁조정 처리기한을 전유부분 60일 · 공용부분 90일로 정하고 제46조 제2항은 답변서 제출을 10일로 정하는데 두 조문 어디에도 넘겼을 때의 효과를 정한 항이 없다

무슨 일인가?

공동주택관리법 제45조는 하자심사와 분쟁조정을 신청받은 날부터 60일, 공용부분이면 90일 안에 절차를 끝내라고 적어 두었습니다. 국토교통부가 국회에 제출한 자료에서 2023년 한 해 평균 처리기간은 337일이었습니다. 2024년 9월에 공개된 값이고, 2026-08-08 기준으로 공개적으로 확인되는 마지막 처리기간이기도 합니다.

두 수를 나란히 놓을 때 반드시 붙여야 하는 단서가 있습니다. 이 평균이 어느 시점부터 어느 시점까지를 재는지 밝힌 출처가 하나도 없습니다. 법 제45조 제1항은 흠결보정기간과 하자감정기간을 법정기한에서 빼는데, 그 제외가 평균에도 적용됐는지 아무도 적지 않았습니다. 두 시계가 같은 것을 재는지 지금은 확인할 방법이 없습니다.

제45조 전문을 원문으로 읽었습니다. 기한과 연장 요건과 연장할 때의 서면 통지 의무는 있고, 기한을 넘겼을 때 무엇이 달라지는지를 정한 항은 없습니다. 신청인이 얻는 것도, 위원회가 지는 것도, 처리된 것으로 보는 간주 규정도 그 조문에 없습니다. 이 문서가 원문으로 확인한 것은 제45조와 제46조 두 조문이고, 시행령과 나머지 조문은 확인하지 못했습니다.

누구에게 문제인가?

제기하는 곳과 결정하는 곳이 갈려 있고, 그 사이를 잇는 것이 국정감사철의 자료요구 하나입니다. 요구가 없던 해에는 이 지표가 세상에 나오지 않았습니다.

어디까지가 이 문제인가?

경계가 중요합니다 — 절차가 없어서 생긴 자리가 아니라 절차도 있고 기한도 있는데 그 기한이 지켜지지 않는 자리입니다.

지금 어떻고 무엇이 되어야 하나?

새 측정이 필요하다되어야 할 상태: 이 라운드에서 연 어떤 출처도 목표치를 제시하지 않습니다. 2024년 3월 시행된 운영규칙 개정은 처리 속도를 높인다는 명분을 내걸었지만 언제까지 며칠로 줄이겠다는 수를 내놓지 않았고, 시행 2년이 지난 2026-08-08까지 그 효과를 잰 수치도 공개되지 않았습니다.

얼마나 큰가?

영향 인구는 연 4,370~9,674 세대입니다. 양 끝이 모두 실측값이고 둘 다 바닥입니다.

아래끝은 흐름입니다 — 국토교통부 발표 기준 연간 처리 사건이 2021~2025년에 4,370~4,761건이었고, 그중 가장 적은 해의 값을 씁니다. 위끝은 재고입니다 — 계류 규모를 공표한 유일한 해인 2021년의 처리대상 9,674건입니다. 평균이 337일이면 사건은 해를 넘겨 머무르므로, 한 해에 실제로 기다리는 사람을 세는 분자는 신규 접수가 아니라 계류 전체입니다.

두 값 모두 한 사건이 한 세대를 덮는다는 최소 가정 위에 있습니다. 공용부분 사건은 입주자대표회의나 관리단이 신청하고 그 한 건이 단지 전체를 덮는데, 연간 사건 중 공용부분의 비율도 사건별 단지 규모도 공표된 곳이 없습니다. 그래서 상한을 곱하지 않았습니다. 참값은 이 구간 안이 아니라 구간 전체보다 위에 있습니다.

어떤 조건에서 생기나?

네 가지가 함께 있어야 이 상태가 유지됩니다.

1. 기한을 넘겨도 위원회에 아무 일이 없다 — 제45조는 기한과 연장 요건과 통지 의무를 정하고 기한 초과의 효과는 정하지 않습니다. 그러면 기한은 지켜야 하는 선이 아니라 달성하면 좋은 목표치로 내려앉고, 자원 배분을 압박하는 힘을 잃습니다. 2. 같은 법이 다른 기한에는 제재를 붙였다 — 사업주체가 판정 뒤 60일 안에 보수하지 않으면 지방자치단체가 1천만 원 이하의 과태료를 부과합니다. 같은 길이의 기한 둘이 정반대의 강제력을 갖습니다. 3. 적체가 이월로 누적된다 — 2021년에는 그해 처리대상 9,674건의 절반이 넘는 4,957건이 전년에서 넘어온 사건이었습니다. 밀린 것이 다음 해의 분모가 되면 평균은 스스로 늘어납니다. 4. 지연의 크기를 재는 수치가 정례 공표에 없다 — 처리기간은 국토교통부 반기 발표에도 공공데이터포털의 두 데이터셋에도 없습니다. 국정감사철 자료요구가 있을 때만 나오고, 요구가 없던 2025년과 2026년에는 나오지 않았습니다.

무엇이 시도됐나?

시도가 절차를 빠르게 하는 쪽과 기한의 정의를 바꾸는 쪽 둘로 갈립니다. 기한을 넘겼을 때의 효과를 새로 정한 것은 다섯 중 하나도 없습니다.

무엇이 확인됐나?

왜 아직 안 풀렸나?

집행 부재 — 기한이 없어서가 아니라, 기한을 넘겼을 때 무엇이 달라지는지를 조문이 정하지 않아서입니다.

제45조는 셋을 정합니다. 기한, 연장 요건, 연장할 때의 서면 통지 의무입니다. 정하지 않은 것 하나가 넘겼을 때의 효과입니다. 확인 범위를 정확히 적습니다 — 제45조 전문과 제46조 제2항을 원문으로 읽었고 거기에 없습니다. 시행령과 나머지 조문은 이 라운드에서 확인하지 못했으므로 법 전체에 없다고 쓰지 않습니다.

구조가 닫히는 순서는 이렇습니다. 기한을 넘겨도 위원회에 아무 일이 없으므로 기한이 자원 배분의 압력으로 바뀌지 않습니다. 지연 그 자체를 다툴 자리는 확인한 두 조문 안에서 찾지 못했고, 행정심판이나 부작위위법확인의 소 같은 일반 경로가 이론상 있으나 그 경로를 언급한 출처도 실제로 쓰인 사례도 찾지 못했습니다. 그 사이 적체는 이월로 누적되고, 대응은 절차를 간소화하거나 시계에서 빼는 기간을 늘리는 쪽으로 갑니다.

같은 법 안의 비대칭이 이 진단의 근거입니다. 사업주체가 판정 뒤 60일 안에 보수하지 않으면 과태료가 붙고, 위원회가 60일을 넘기면 아무것도 붙지 않습니다. 강제력을 붙일 줄 몰라서가 아니라 붙일 대상을 골랐다는 뜻에 가깝습니다. 2024년 규칙 개정이 답변서 기한 초과를 다룬 방식도 같은 모양입니다 — 제재를 붙인 것이 아니라 답변서 없이도 절차를 진행하도록 우회로를 냈습니다.

대가는 신청인이 집니다. 조정이 성립하면 그 조정서는 재판상화해와 같은 효력을 갖는 무거운 결과이고 신청인은 수수료도 먼저 냈습니다. 기다리는 동안 공종별 하자담보책임기간은 계속 흐르고, 입주자는 이사할 수 있으며, 공용부분 사건이라면 입주자대표회의의 임기가 바뀝니다.

무엇이 관찰되면 해결인가?

후보 셋 — (a) 법정기한 준수율이 정의되어 공표되고 그 값이 오르는 것 (b) 평균 처리기간이 법정기한 안으로 내려오는 것 (c) 기한을 넘겼을 때 신청인이 쓸 수 있는 수단이 조문에 생기는 것.

어느 것을 기준으로 삼을지는 미정입니다. (a)는 준수율이라는 지표가 아직 성립하지 않습니다 — 기산점과 종료점과 제외 기간을 정의해 공표한 곳이 없어 무엇을 세는지부터 정해야 합니다. (b)는 제외 기간을 늘리면 조문 한 줄 고치지 않고도 달성되고, 2025년 개정안이 정확히 그 방향입니다. (c)는 이 문서의 진단에 가장 가깝지만 수단이 생겼다는 것과 그 수단이 실제로 쓰인다는 것은 다릅니다.

무엇과 이어져 있나?

조사하면 채워진다민사 재판 처리 기간, 층간소음 기준의 집행, 공동주택 시공 품질 규제와 이어질 것으로 보이나 관계 유형과 근거 등급을 이 라운드에서 확인하지 않았습니다.

이 출처가 말하지 않은 것

• 기한을 넘기면 무엇이 달라지는가 — 의원실 세 곳의 지적이 전부 기한을 지키라거나 대책을 마련하라는 데서 멈춥니다. 제45조에 그 항이 없다는 사실을 지적한 자료를 찾지 못했고, 답변서 10일 기한에도 같은 침묵이 있습니다.
• 평균 처리기간의 산출 기준 — 기산점이 접수일인지 보정 완료일인지, 종료점이 의결일인지 송달일인지, 법이 명시적으로 빼는 흠결보정·하자감정 기간이 평균에서도 빠지는지 밝힌 출처가 하나도 없습니다. 이것이 아래 어긋남을 설명할 수도 있는 자리인데 설명하는 문장이 없습니다.
• 목표치 — 2024년 규칙 개정은 처리 속도를 높인다고 했으나 언제까지 며칠로 줄이겠다는 수가 없고, 2년이 지난 지금까지 효과를 잰 수치도 없습니다. 목표도 없고 사후 측정도 없는 개선입니다.
• 정례 공표에서 빠진 처리기간 — 국토교통부는 반기마다 하자 판정 상위 건설사 명단을 내고 국토안전관리원은 데이터셋 둘을 연 1회 갱신하는데, 어느 쪽에도 소요일수 항목이 없습니다. 명단은 상대방을 겨누고 지연은 위원회 자신의 축이라 발표에 실리지 않습니다.
• 건이라는 단위 — 같은 발표 안에 5년 신청 10,911건과 연간 처리 4,761건이 나란히 놓입니다. 두 수가 같은 단위일 수 없는데 사건인지 세부 하자 항목인지, 하자심사만인지 분쟁조정과 재정을 포함하는지 밝힌 출처가 없습니다.
• 전유부분과 공용부분의 비율 — 법정기한도 신청 자격도 이 구분으로 갈리는데 연간 사건 중 어느 쪽이 몇 퍼센트인지 적은 자료가 없습니다. 영향 인구의 상한을 닫지 못하는 이유가 이 침묵입니다.
• 사무국 인력 규모 — 위원 정원은 안내 페이지에 있으나 실제로 사건을 굴리는 인원과 1인당 사건 부담을 적은 출처를 찾지 못했습니다. 역량이 원인이라는 진단은 여러 곳에 있는데 그 진단을 받칠 분모가 없습니다.
• 오래 걸린 사건이 어떻게 끝났는가 — 데이터셋은 조정성립·조정결렬·조정불응·각하·취하를 세지만 소요기간과 교차한 자료가 없습니다. 1년을 기다린 끝에 각하되거나 취하된 비율을 아는 사람이 없습니다.

근거 보기

직접 원문으로 읽은 것은 법령 조문 둘과 정부 안내·데이터셋 항목 목록 넷입니다. 공동주택관리법 제45조와 제46조 제2항은 국가법령정보센터에서 전문을 열어 대조했고, 처리기간과 사건 수는 전부 언론 보도를 통해 받은 2차 자료입니다. 원자료인 국토교통부 제출자료 자체는 어느 것도 공개된 표로 열람하지 못했습니다.

어긋나는 값은 해소하지 않고 그대로 싣습니다. 같은 국토교통부 자료를 받은 세 의원실의 수치가 갈립니다 — 2021년 평균 처리기간은 178일·203일·166일이고, 2022년은 299일·252일·308일이며, 2021년 신청 건수는 4,717건·4,732건·7,686건입니다. 어느 기사도 이 어긋남을 언급하지 않고 산출 기준을 밝히지 않아 가릴 근거가 없습니다. 2026년 상반기 발표를 옮기면서 한 매체는 5년 누계 신청을 10,911건으로, 다른 매체는 11,911건으로 적었고 어느 쪽도 정정되지 않았습니다.

이 문서는 Path A 산출입니다. observation_refs 가 비어 있고 provenance_mode 는 press-derived 이며 증거층은 secondary 입니다.

영향 인구

추정 구간 4,370–9,674 기준 시점 2021~2025

민감도 구간 폭 5,304건은 신뢰구간도 연도별 변동도 아니다. 아래끝은 흐름이고 위끝은 재고이며, 둘의 차이는 실제 변화가 아니라 흐름만 매년 공표되고 재고는 2021년 한 해만 공표된 데서 온다. 양 끝이 모두 바닥이라는 것이 더 중요하다 — 공용부분 사건 하나는 입주자대표회의나 관리단이 신청하고 단지 전체를 덮는데, 연간 사건 중 공용부분의 비율도 사건별 단지 세대 규모도 공표된 곳이 없어 곱하지 않았다. 두 값을 지어내면 상한이 수만에서 수십만 세대 사이 어디로든 움직인다. 따라서 참값은 이 구간 안이 아니라 구간 전체보다 위에 있다. 이 수가 세지 못하는 것이 넷 더 있다 — 1년이 걸린다는 것을 알고 처음부터 소송으로 가거나 포기한 사람, 기다리는 동안 공종별 하자담보책임기간이 지나 자격을 잃은 사람, 기다리는 동안 이사해 신청 시점과 결론 시점의 입주자가 달라진 경우, 그리고 모든 수치가 건 단위라 그 건 뒤에 몇 명이 사는지를 잰 자료가 없다는 것이다. 반대 방향의 한계도 적는다 — 신청 건수 계열은 출처마다 갈려 2021년이 4,717 · 4,732 · 7,686건으로 어긋나고, 어느 출처도 산출 기준을 밝히지 않아 가릴 근거가 없다. 처리 계열을 쓴 것은 국토교통부 발표를 옮긴 두 매체가 다섯 해 연속으로 일치했기 때문이지 다른 계열이 틀렸다고 판정했기 때문이 아니다

지역 분해 국토안전관리원이 지역별 신청 현황 데이터셋을 공공데이터포털에 올려 두었으나 이 라운드에서 파일 내용을 열지 못했고 항목 목록만 확인했다. 그 데이터셋에도 처리기간과 계류 항목이 없어 지역별로 기다리는 규모를 가를 수 없다. 전국값을 시도 인구에 비례해 쪼개는 것은 비례 배분이며, 하자분쟁 신청은 공동주택 준공 물량과 준공 연차를 따르지 지역 인구를 따르지 않으므로 특히 근거가 없다